В преддверии скорого открытия Грузии для туристов (правительство обещает это сделать в конце весны 2021 года, регулярное авиасообщение уже возобновлено) вновь обострились яростные споры о том, стоит ли покупать недвижимость на самом популярном (и, кстати, круглогодичном) черноморском курорте, или надо срочно сбрасывать купленную ранее жилплощадь?
Практика – единственный критерий истины, и она показывает, что рынок грузинской недвижимости не только не лопнул, но в Тбилиси, например, немного превысил показатели 2019 года во втором полугодии ковидного 2020-го. Батуми, где застройщики ориентируются, прежде всего, на иностранного покупателя, похвастаться ростом не может, но даже пандемия не стала триггером «сдутия пузыря». Цены замерли, но не упали, строительный бум замедлился, но не прекратился.
Да, масштабы ввода жилплощади поражают: по полмиллиона квадратных метров в год для города с населением в 170 тысяч человек – это просто немыслимо. Стоит, однако, учитывать, что основной объем этой впечатляющей «квадратуры» – номерной фонд в прибрежных апарт-отелях, конечным потребителем которых являются туристы. А туртрафик Батуми колоссален – порядка 2,5 миллионов гостей в год. Драйвером роста для строительной отрасли региона является рост потока отдыхающих в 12-15% ежегодно. Для сравнения: общий туристический поток в Грузию растет со средним темпом в 7% в год. Испания наращивает количество гостей на 4%, США – на 6%. Мировой рекордсмен по количеству туристов – Франция (принимает 90 млн посетителей) увеличила трафик на 11%. Турция совершила настоящий рывок – приняла гостей на 14% больше. Все данные за 2019 г.
Однако ни во Франции, ни даже в Турции рынок недвижимости не растет так стремительно, как в Батуми. Разгадка этого феномена проста: Франция, имея население в 67 млн чел, принимает иностранных туристов в 1,3 раза больше; В Испании этот показатель составляет 1,7; в Турции на одного гражданина приходится 0,6 туриста. А вот Грузию посещает в 2,5 раза больше иностранцев, чем она имеет собственного населения – 9,3 млн против 3,7 млн. И, соответственно, рост трафика создает существенный навес спроса в сегменте жилой недвижимости и еще более разгоняет рынок недвижимости коммерческой.
Второй фактор, разогревающий спрос: Батуми уже стал заметным центром эмиграции из стран СНГ, многие выбирают его как вариант ПМЖ на пенсии. При том, что население Грузии с 2014 г. сократилось более чем на 300 тыс. чел. (молодежь стремится уехать в Европу), численность населения Батуми выросла в тот же период со 152 тыс. жителей до 170 тысяч, во многом за счет экспатов. Основных причин три: субтропический климат, дешевизна жизни и комфортная культурная среда (примерно 80% батумцев владеют русским языком).
Наконец, определяющее значение имеет то обстоятельство, что Батуми, как центр международного туризма стал развиваться совсем недавно. В советские годы он не имел статуса всесоюзной здравницы наравне с Гаграми или Пицундой из-за своей близости к турецкой границе. По большому счету свой узнаваемый «отельно-небоскребный» силуэт город начал приобретать только 10 лет назад. Можно смело предполагать, что еще минимум столько же времени продлится период бума.
А что потом – неужели «пузырь лопнет»? Вряд ли. Период бурного развития туристической инфраструктуры на Кипре пришелся на 60-90-е годы. Его не смогла остановить даже гражданская война 1973 г, в результате которой остров оказался разделен на две части. После того как бум завершился – разве капиталовложения в недвижимость обесценились? Нет, недвижимость продолжает дорожать, поскольку туристический трафик растет. Строятся и новые объекты. Однако дельта между ценой покупки на стадии строительства и рыночной ценой после его завершения не такова, чтоб быть привлекательной для спекулянтов. Спрос и предложение пришли в равновесие и теперь колеблются в зависимости от общей экономической ситуации на острове.
Так же будет и в Батуми: при стабилизации спроса бурный рост цен на квадратные метры замедлится. Основной доход инвесторы будут извлекать не от перепродажи апартаментов на вторичном рынке, а на сдаче. Причин для падения цен нет. В случае существенного превышения номерного фонда над потребностью произойдет снижение цены аренды и, как следствие, падение маржинальности эксплуатации номерного фонда, но это приведет не к обрушению цен на недвижимость на вторичном рынке, а к снижению темпов ввода новых объектов. То есть гипотетически проблемы могут возникнуть не у инвесторов, а у многочисленных застройщиков, которым станет очень тесно в Батуми.
Однако в ближайшие годы этого точно ожидать не стоит, все участники рынка единодушны в том, что «медовый месяц» у девелоперов с инвесторами будет продолжаться еще долгое время.
Стоит рассмотреть, пожалуй, еще одну страшилку, которая популярна у скептиков: дескать, коронакризис подкосил в мировом масштабе средний класс, который является основным потребителем туристических услуг, и потому туризм, как отрасль, ожидает долгие годы стагнации. Во-первых, путешествия – это уже не столько потребление услуг, сколько жизненная потребность. Поэтому если средний класс в чем и ужмется, то это, например, в снижении уровня сбережений или потреблении статусных продуктов, но не в стремлении путешествовать, что определяет его качество жизни. Так что глобальный кризис не грозит ни туриндустрии, ни авиаперевозчикам.
Но даже если вдруг сбудутся самые страшные предсказания пессимистов, то как раз Грузия только выиграет от перебалансировки рынка. Как страна, идеальная для эконом-туризма, она не сильно потеряет бедных туристов, которые все равно будут ездить на отдых, но получит приток тех, кто раньше предпочитал более дорогие курорты Европы или Юго-Восточной Азии.
Наконец, пандемийный кризис не только бьет по старым рынкам, но и открывает новые возможности. Понятие «удаленная работа», «фриланс» из экзотики превращаются в мейнстрим. Грузия – одна из лучших стран для удаленщиков. Даже в период карантинного «железного занавеса» тысячи человек въехали в страну в рамках программы «Работай из Грузии». И если тенденции к «рассредоточению» офисов сохранятся, то Батуми может побороться за первые строчки в мировом рейтинге лучших городов для фриланса (сегодня вторую строчку в нем занимает Тбилиси).
Заключение:
Поэтому стратегически Батуми был и остается самым привлекательным рынком для вложения в недвижимость в Закавказье. А о том, как избежать тактических ошибок при планировании инвестиций, мы поговорим в следующих аналитических обзорах.
Теги:
#Купить недвижимость в Грузии
#Купить квартиру в Грузии
#Купить жильё в Грузии
#Аренда недвижимости в Грузии
#Аренда квартиры в Грузии
#Аренда жилья в Грузии
#Агентство недвижимости в Грузии
#Купить недвижимость в Батуми
#Купить квартиру в Батуми
#Купить жильё в Батуми
#Аренда недвижимости в Батуми
#Аренда квартиры в Батуми
#Аренда жилья в Батуми
#Агентство недвижимости в Грузии
#Поможем снять квартиру в Грузии
#Поможем снять недвижимость в Грузии
#Поможем снять студию в Грузии
#Поможем снять апартаменты в Грузии
#Поможем снять квартиру в Батуми
#Поможем снять недвижимость в Батуми
#Поможем снять студию в Батуми
#Поможем снять апартаменты в Батуми
